土地使用分區：規劃都市發展藍圖
土地使用分區是地方政府為管理都市土地所制定的一套規則，將每一塊土地劃分為不同的類型，賦予其特定的使用目的。台灣各地都有自己的土地使用分區規劃，包含住宅區、商業區、工業區、公園綠地等，各自有不同的限制和規定，以確保土地的合理開發和使用。
土地使用分區類別及用途
各縣市可根據自身的需求制定自己的土地使用分區類別，常見的類別如下：
| 分區類別 | 使用目的 |
|---|---|
| 住宅區 | 住宅、學校、醫院等 |
| 商業區 | 商業、販賣、服務業等 |
| 工業區 | 工廠、工業生產、倉儲等 |
| 公園綠地 | 公園、廣場、綠化景觀等 |
| 行政區 | 政府辦公機構、公共建設等 |
| 文教區 | 教育機構、文化設施、圖書館等 |
| 交通用地 | 道路、高速公路、鐵路等 |
| 水利用地 | 河川、湖泊、水庫等 |
土地使用分區規劃原則
土地使用分區的規劃需要考量許多因素，例如城市發展目標、交通狀況、環境保護等，旨在達到區域功能均衡、容納適當人口及維護居住環境品質。其中，容積率與建蔽率是重要的限制手段：
- 容積率：指建築物總樓地板面積與基地面積的比例，規定建築物的體積上限。
- 建蔽率：指建築物基地平面投影面積與基地面積的比例，規定建築物在基地上的佔地面積上限。
查詢土地使用分區
民眾可透過以下方式查詢自己房屋的土地使用分區：
- 地籍查詢系統：可輸入地址或地號查詢土地資訊。
- 區公所或相關機關：可至區公所或都市設計審議委員會等機關查詢。
土地使用分區變更
若民眾對土地使用分區不滿意，可在公示期間提出意見。若要變更分區，則須向地方政府提出申請，經過公展、審議等繁複程序，方能變更。
住一之一可以蓋大樓嗎？
建設公司普遍面臨土地取得成本節節高升的問題，同時也受到政府法令限制，在都市更新或開發區中，往往會遇到「住一之一」用地的限制。本篇文章將探討「住一之一」用地是否能蓋大樓，並比較不同類型大樓的優缺點。
「住一之一」用地定義與限制
根據《都市計畫法》第54條第1項第1款，「住一之一」為「住宅區」中的「獨棟住宅用地」。其主要用途為興建獨棟住宅，不得興建其他用途的建築物。此外，根據《建築技術規則》，於「住一之一」用地上的建築物，其高度不得超過12公尺，且樓地板總面積不得超過250平方公尺。
「住一之一」用地蓋大樓的可能性
儘管「住一之一」用地有高度和樓地板面積的限制，但仍有例外情況可以興建大樓。主要有以下兩種途徑：
-
都市更新：根據《都市更新條例》，私有土地所有權人或居住者，可以向都市更新處申請辦理都市更新。通過都市更新程序後，可將「住一之一」用地變更為其他用途，例如「住宅區一般住宅用地」，進而可以興建規模較大的大樓。
-
取得使用執照豁免：根據《建築法》第17條第3項第2款，倘若符合「住一之一」用地以外的其他特定條件，可向主管機關申請取得建築使用執照的豁免。例如，如果「住一之一」用地位於高速公路旁、橋下等特定區域，且附近住宅密度低、噪音較大，就有可能取得使用執照豁免，允許興建較高樓層的大樓。
不同類型大樓的比較
| ** | 大樓類型 | 高度限制 | 樓地板面積限制 | 優點 | 缺點 | ** |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 獨棟住宅 | 12公尺 | 250平方公尺 | 獨立空間、隱私性高 | 樓層少、空間侷促 | ||
| 公寓大樓 | 31公尺 | 750平方公尺 | 公設完善、交通便利 | 居住密度高、公設管理費高 | ||
| 透天厝 | 16-18公尺 | 350-400平方公尺 | 擁有獨立庭院、格局彈性 | 建築成本高、停車空間不足 |
結語
「住一之一」用地是否能蓋大樓，取決於是否符合都市更新或取得使用執照豁免的條件。在評估興建大樓的可能性時，應考慮不同類型大樓的優缺點，並結合自身需求和周邊環境條件，做出最適切的選擇。
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