凶宅的定義與應對
凶宅,泛指房屋內曾發生自殺、兇殺等非自然死亡事件。定義細分如下:
非自然死亡情形 | 凶宅判定 |
---|---|
自殺、他殺 | 專有部分有求死行為致死 |
其他意外死亡(如一氧化碳中毒) | 非凶宅,但仍為瑕疵 |
凶宅的影響
凶宅會對房屋價值產生負面影響,市場接受度降低,交易價格下跌,原因包括社會大眾的嫌惡及心理影響。
買到凶宅的權利
若購得凶宅,買方可依據民法主張以下權利:
解除契約
原則上,屋內死亡者應可解除契約,但如果解除明顯不公平,則僅能請求減少價金。
減少價金
若保留房屋,可請求賣方減少價金。凶宅價格通常低於市價六至八成,經鑑價程序確定價差後,可作為返還價金的依據。
賣方隱匿凶宅資訊的後果
賣方隱匿凶宅資訊,造成買方購買房屋價格高於行情,進而遭受財產損失,可能涉及刑法詐欺罪。
頂樓鐵皮屋火災與凶宅關係
透天厝屋頂平台上違建的鐵皮屋發生火災致死,拆除後,頂樓住宅仍可能算凶宅,因鐵皮屋為頂樓的專有部分附屬建物。
房客自殺與房東損害賠償
房客在屋內自殺,造成房屋價值貶損,房東可依據保管責任向房客繼承人求償,但賠償責任僅限於遺產範圍內。
法院對於凶宅認定
法院實務傾向認定凶宅為房屋瑕疵,導致價值減損。然而,少數法官認為凶宅減損僅為心理因素,無實際損失。
延伸:
・凶宅買賣詐欺案
・凶宅影響房價?法官説不會
・凶宅沒告知,判賠買家 573 萬元
內政部凶宅定義:解析不動產交易中的應揭露事項
定義
內政部將凶宅定義為曾發生死亡事件且符合以下任一條件的不動產:
- 他殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡。
- 因火災、氣爆、地震等災害而死亡。
- 死亡者患有傳染病且未經適當消毒,致他人感染。
揭露義務
根據《不動產經紀業管理條例》,不動產經紀人或仲介業者在促成不動產買賣或租賃時,應主動查證及揭露是否符合內政部凶宅定義。揭露的方式包括:
- 口頭告知買方或承租人
- 書面簽訂「不動產現況説明書」
查詢管道
民眾可透過以下管道查詢是否為凶宅:
- 線上查詢:全國不動產資訊平台(https://home.rwd.realtor.gov.tw/)
- 臨櫃查詢:各地方政府地政事務所
影響
凶宅定義的揭露義務旨在保障消費者權益,避免購買或承租到有死亡事件的不動產,影響居住心理和健康。符合凶宅定義的房屋,通常會因其特殊性而影響市場價值和出租率。
例外情形
以下情形符合凶宅定義,但無揭露義務:
- 死亡者享有社會地位或應受景仰。
- 死亡事件已過一定時間,且未對房屋造成安全疑慮或影響居住品質。
- 已完成適當消毒或處理,且無傳染病殘留風險。
相關法規
- 不動產經紀業管理條例
- 住宅法
- 傳染病防治法
表格:內政部凶宅定義
死亡原因 | 凶宅 |
---|---|
他殺、自殺、一氧化碳中毒 | 是 |
火災、氣爆、地震 | 是 |
傳染病死亡未經消毒 | 是 |
結論
延伸閲讀…
建物發生「非自然身故」之資訊揭露
凶宅的範圍怎麼認定?
內政部凶宅定義明確規範了不應揭露的死亡事件,保障了不動產買方或承租人的知情權,使其能避免購買或承租到可能影響身心健康的凶宅。