今天來跟大家聊聊一個常見的不動產估價問題：「某一屋齡 20 年的 40 坪建物 經調查 其目前之重置成本為每坪 10 萬元 假設其經濟耐用年數為 50 年、殘餘價格率為 10 請問其建物成本價格為何」。這個問題其實是在考驗我們對「成本法」估價的理解，特別是在計算折舊的部分。我們先來看看這個案例的基本資料：
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 建物面積 | 40坪 |
| 重置成本 | 每坪10萬元 |
| 屋齡 | 20年 |
| 經濟耐用年數 | 50年 |
| 殘餘價格率 | 10% |
首先，我們要先算出建物的「重置成本總額」，這個很簡單，就是把坪數乘以每坪的價格。40坪乘以每坪10萬元，總共就是400萬元。接下來就是要考慮折舊的問題了，因為這個房子已經用了20年，不可能還跟新的一樣值錢。這裡我們用「定額法」來計算折舊，也就是每年折舊的金額都一樣。
計算方式是這樣：先用重置成本總額乘以（1-殘餘價格率），也就是400萬乘以90%（因為殘餘價格率是10%），得到360萬元。這360萬元就是要在50年內折舊完的金額，所以每年的折舊額度就是360萬除以50年，等於7.2萬元。現在這個房子已經用了20年，所以累積折舊就是7.2萬乘以20年，總共折舊了144萬元。最後，用重置成本400萬元減去累積折舊144萬元，就得到這個建物目前的成本價格是256萬元。
不過要注意的是，這種算法是假設建物的折舊是均勻的，但實際上有些建材可能前幾年折舊比較快，後面就比較慢。另外，如果這個房子有特別的裝潢或維護得很好，可能折舊會比較少。這些都是在實際估價時需要考慮的因素，但考試的時候通常就是用這種標準算法來計算。
最近好多朋友都在問「20年老屋怎麼算？40坪房子重置成本每坪10萬這樣估」到底準不準確。其實老屋估價真的是一門學問，除了看坪數跟屋齡，還要考慮地段、建材、有沒有電梯這些細節。今天就來跟大家分享幾個實用的評估重點，讓你在買賣或裝修前心裡有個底。
首先講講重置成本的概念，簡單來說就是把房子拆掉重蓋要花多少錢。以40坪、每坪10萬來算，基本結構體大概就要400萬左右。不過這只是最陽春的估法，實際還要看下面這些因素：
| 影響因素 | 調整比例 | 備註 |
|---|---|---|
| 地段加成 | +20%~50% | 市中心或學區房會更高 |
| 建材等級 | ±15% | 石材外牆比磁磚貴 |
| 有無電梯 | +10% | 7樓以上老屋加乘更多 |
| 屋況損耗 | -5%~30% | 漏水壁癌嚴重可能扣更多 |
像台北市的老公寓，雖然屋齡20年，但因為地段好，每坪重置成本常常會衝到15萬以上。反觀郊區的同齡房子，可能連8萬都不到。另外很多人會忽略管線老化問題，20年的電線水管基本上都要全部換新，這筆錢也要算進去的。
再來就是看實際使用狀況，有些老屋雖然年紀大但保養得宜，價值就不會掉太多。建議大家可以找專業的估價師現場看，他們會連牆壁厚度、樑柱狀況這些細節都考慮進去。自己初步估算時，記得要把裝潢費用另外計算，因為重置成本通常只包含毛胚屋的狀態。
50年耐用年限怎麼算？教你計算老屋殘值
最近好多朋友在問老屋到底還值多少錢，其實關鍵就在「50年耐用年限」這個概念。簡單來說，台灣的建築物會計折舊通常以50年為基準，但這不代表房子50年後就沒價值啦！實際殘值要考慮屋況、地段和維護程度，今天就來教大家怎麼抓個大概。
首先要知道「耐用年限」是會計上的計算方式，政府規定住宅用房屋的耐用年限是50年，每年折舊率1.9%（殘值率10%）。不過實務上，很多老屋保養得好，實際價值可能比帳面高很多。來看看基本計算公式：
| 屋齡（年） | 折舊率（每年1.9%） | 殘值率 |
|---|---|---|
| 10 | 19% | 81% |
| 20 | 38% | 62% |
| 30 | 57% | 43% |
| 40 | 76% | 24% |
| 50 | 95% | 10% |
假設一間房子當初造價1000萬，屋齡30年，用公式算帳面殘值就是1000萬x43%=430萬。但這只是參考啦！像台北市區的老公寓，雖然屋齡超過40年，但因為地段稀有，市場價格可能還是很驚人。
另外要注意的是，這個算法沒考慮到裝修和結構補強。如果你家老屋有定期做防水、換管線甚至抗震補強，實際價值絕對比單純用折舊算出來的高。建議可以找附近類似物件的成交價來比對，或是請專業估價師現場評估會更準確。
還有一點很重要的是「土地價值」不會折舊喔！尤其現在都更熱門，很多老房子的價值其實是綁在土地上面。所以算殘值時，記得把房屋和土地分開來看，才不會低估了老屋的真正價值。
最近好多朋友在問「10%殘值率是什麼？搞懂房屋折舊計算方法」，其實這是台灣稅法上用來計算房屋折舊的重要概念。簡單來說，就是政府規定房屋經過多年折舊後，最後至少要保留10%的價值不能繼續折舊，這個最低價值就是殘值率。這個規定會直接影響到我們報稅時可以列舉的折舊金額，搞懂它真的能幫你省下不少稅金呢！
房屋折舊的計算方式其實不難，台灣目前是用「定率遞減法」來計算。假設你買了一間1000萬的房子，政府規定的耐用年限是50年，那每年的折舊率就是2%（1/50年）。但是要注意喔，折舊不是一直折到0元，當折舊到剩下原始價值的10%時就要停下來，這就是所謂的10%殘值率。來看看具體例子：
| 年份 | 房屋價值（萬） | 當年折舊（萬） | 累計折舊（萬） |
|---|---|---|---|
| 第1年 | 1000 | 20 (1000×2%) | 20 |
| 第2年 | 980 | 19.6 (980×2%) | 39.6 |
| … | … | … | … |
| 第28年 | 約100 | 停止折舊 | 900 |
從表格可以看到，到了第28年左右，房屋價值就會降到約100萬（1000萬的10%），這時候就不能再繼續提列折舊了。這個計算方式對房東特別重要，因為每年報稅時可以用折舊金額來抵減租金收入，等於能少繳一點稅。不過要提醒大家，土地部分是不能折舊的喔，只有建築物本身可以計算折舊。
另外要注意的是，不同類型的建築物耐用年限也不一樣。像鋼筋混凝土構造的住宅是50年，加強磚造是35年，木造只有15年。年限越短，每年可以提列的折舊金額就越多，但相對的達到10%殘值率的時間也會越快。所以買中古屋的時候，一定要先確認前屋主已經提列了多少折舊，避免買到已經折舊到殘值的房子，這樣就沒辦法再享受折舊抵稅的好處了。