土地用途分區：規範都市土地使用
都市規劃中，土地用途分區是劃分城市土地，賦予不同任務的手段。分區規範允許或禁止土地上的特定用途，並限制容積率和建蔽率的上限。
分區類型包括住宅區、商業區、工業區等，以及行政區、文教區、體育運動區等特殊用途。這些分區保證特定用途不會相互衝突，如住宅區不會有夜店或殯儀館。
不同類型的土地不僅用途差異，還會影響地價税的課徵標準。
台北市住宅類型區分
台北市住宅類型分為住一、住二、住三、住四。住一與住二強調寧靜生活，適合注重居住環境的購屋者。住三與住四則傾向於建築一樓設置商店，樓上作為住家。
商業住宅混合區
商一與商二屬於「住商混合」區。開發商在申請建照時，將規劃住宅和商業使用的比例。商一與商二傾向於辦公室或個人工作室。
工業住宅爭議
二種工業區、科技工業區等工業用地上的建築物，可能以住宅風格裝潢，暗示可作住宅使用。然而，此類建築物並未設置住宅用途，可能以毛胚屋形式交屋。若將其隔間裝修為住宅使用，即為非法住宅。由於工業用地成本較低，此類住宅售價往往比附近住宅低 1-2 成，吸引許多購屋者。但若違反分區規定被舉報，將面臨罰鍰，甚至斷水、斷電或強制拆除。
土地用途分區變更
隨著都市發展，土地用途分區有變更的可能性。政府會定期檢討分區規劃，民間也可提出變更申請。台北的京華城從工業區變更為商業區，即為成功案例。變更代價不小，通常需捐出土地回饋社會。
土地用途分區查詢
全國土地使用分區資料查詢系統提供地圖查詢，使用不同顏色標示土地用途。購買房地產時，應注意土地用途分區，避免後續糾紛。
商業住宅區：既能滿足商業需求，又能提供住宅空間
定義
商業住宅區（ Mixed-use ）是一個結合商業和住宅用途的區域。它允許在同一物業中，同時進行商業活動和居住。此類社區旨在將商業和住宅生活結合起來，提供便利且宜居的環境。
特徵
商業住宅區具有以下特徵：
- 混合用途：將住宅和商業活動結合在一個區域。
- 便利性：對居民和商業使用者來説都非常便利，因為他們可以在步行或騎自行車的距離內使用各種便利設施。
- 宜居性：與純商業或住宅區相比，商業住宅區更具宜居性，因為它們提供了不同的生活方式和休閒選擇。
- 高密度：通常建成較高的密度，以容納更多的單位和商業空間。
優點
商業住宅區提供多項優點，包括：
- 減少通勤時間：居民可以在步行或騎自行車的距離內工作，這可以顯著減少通勤時間和壓力。
- 便利的服務：商業住宅區提供各種服務，例如購物、餐飲、娛樂和公共交通，方便居民和商業使用者。
- 增加就業機會：結合住宅和商業用途可以創造更多的就業機會，並推動地方經濟的增長。
- 創造活力社區：商業住宅區通常會吸引不同背景的人們，創造一個充滿活力且充滿活力的社區。
類型
商業住宅區有多種類型，包括：
| 類型 | 特徵 |
|---|---|
| 零售住宅：結合零售商店和住宅單位，提供購物和居住的便利性。 | |
| 商業住宅：結合辦公室和住宅單位，打造近距離的商務和住宅環境。 | |
| 住宅公寓：在較高的建築物中結合住宅單位和商業便利設施，例如一樓的零售商店或餐館。 | |
| 城市屋：將住宅單位和商業空間結合在低層建築物中，通常面向街道。 |
規劃考量
規劃商業住宅區時，應考慮以下因素：
- 用途混合：確保住宅和商業空間的適當組合，以創造一個平衡且宜居的環境。
- 人行道環境：打造友善行人的環境，設有寬敞的人行道、綠樹和公共座椅。
- 建築設計：促進街道層的活躍性，採用透明窗户、户外座位和獨特的建築設計。
- 交通管理：實施適當的停車策略、公共交通選擇和綠色運輸模式，以減少車輛交通。
結論
延伸閲讀…
土地使用分區的定義是什麼？一次瞭解住宅與商業用地的 …
購買商業區住宅的三兩事
商業住宅區是結合商業便利性、住宅生活和宜居環境的理想型態。它們提供便利且充實的生活方式，同時促進地方經濟的增長。通過仔細規劃和設計，商業住宅區可以創造出充滿活力、多元化且宜居的社區。